• Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

  Одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) является возможное банкротство застройщика.
  Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются в официальном издании (газете "Коммерсантъ"), а также размещаются в Едином государственном реестре юридических лиц (https://bankrot.fedresurs.ru/).
  В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства.
  Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также публикует соответствующее уведомление в газете "Коммерсантъ" (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ; п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 21.07.2008 N 1049-р; Информация ФНС России).
  

Справка. Арбитражный, конкурсный управляющий
Арбитражный управляющий - гражданин РФ, являющийся членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих.
Конкурсный управляющий - арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом, в том числе для проведения конкурсного производства. Он должен быть также аккредитован Фондом развития территорий (ранее - Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства) (абз. 24, 28 ст. 2, п. 2.1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ; ч. 33 ст. 23 Закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ).

В случае банкротства застройщика у участника строительства есть, в частности, следующие способы защиты своих прав.

1. Обращение с заявлением об установлении требований
   Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий по делу о банкротстве застройщика самостоятельно включает в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.

   В свою очередь участнику строительства необходимо предоставить документы, подтверждающие факт оплаты договора участия в долевом строительстве, либо уточнить свое требование к застройщику, предъявив соответствующие документы (пп. 2, 2.1, 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. п. 2, 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

   Конкурсный управляющий рассматривает требования и включает их в реестр требований участников строительства (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ; ч. 3 ст. 8 Закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ).

   При этом наличие правопритязаний нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости само по себе не препятствует включению их требований в реестр требований участников строительства при наличии у каждого из них соответствующего ДДУ и документов, подтверждающих оплату по нему (п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

   Образец заявления можно скачать по ссылке.

   1.1 Требования о передаче жилого помещения и (или) машино-места и нежилого помещения
   Если строительство дома не завершено, участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты, дома блокированной застройки или индивидуального жилого дома), требование о передаче машино-места и нежилого помещения (площадью не более 7 кв. м) и включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений) (пп. 3, 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7 Закона N 127-ФЗ; ч. 3, 4 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).

   1.2 Денежное требование
   Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

   Так, участник строительства в зависимости от ситуации вправе заявить следующие денежные требования (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ; ч. 3, 4 ст. 8 Закона N 478-ФЗ):
   

   • о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
   • возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения;
     
   
   
   • возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам;
     
   
   
   • возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.
     

   
   

• Шаг 1. Подготовьте заявление об установлении требований, соберите необходимые документы и направьте в адрес конкурсного управляющего

  Образец заявления можно скачать по ссылке.

  В заявлении о включении требований участника строительства (реестра требований о передаче жилых помещений) в реестр требований кредиторов рекомендуется, в частности, указать:
  

  
  
  1. фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства;
  
  
  2. наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;
  
  
  3. наименование застройщика-должника, его местонахождение;
  
  
  4. сведения о заявителе (Ф.И.О., адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты);
  
  
  5. дату и номер ДДУ и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места или нежилого помещения;
  
  
  6. идентификационные данные дома, малоэтажного жилого комплекса и объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор (адрес многоквартирного дома или дома блокированной застройки, наименование (при наличии) и адрес малоэтажного жилого комплекса, номер квартиры, машино-места, нежилого помещения, индивидуального жилого дома либо иные данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, его площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;
  
  
  7. стоимость объекта недвижимости по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
  
  
  8. реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости объекта недвижимости по договору в полном объеме;
  
  
  9. сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости;
  
  
  10. требования участника строительства (о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения либо денежное требование) со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.

  К заявлению об установлении требований необходимо приложить в том числе (ч. 1, 1.1, 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 6 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ):
  

  • копии документов, подтверждающих обоснованность требований (например, ДДУ с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в ЕГРН);
  
  
  • документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения, машино-места, нежилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ).
  
  


• Шаг 2. Дождитесь включения ваших требований в реестр

  Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования.

  В случае участия Фонда в деле о банкротстве застройщика конкурсный управляющий направляет в Фонд документы, обосновывающие требования участника строительства, не позднее чем через пять рабочих дней с даты их получения. Фонд в течение пяти рабочих дней рассматривает указанные документы и представляет конкурсному управляющему позицию по вопросу обоснованности предъявленного требования участника строительства.

  В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме. При включении требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков.